전월세로 거주하다 보면 집안 어딘가 고장이 나기 마련입니다. 이때 가장 민감한 문제가 바로 수리비입니다. “전구는 내가 갈아야 하나?”, “노후된 보일러 교체 비용을 내가 내야 하나?” 같은 고민으로 임대인과 갈등을 겪는 분들이 많습니다.
오늘은 민법과 대법원 판례를 기반으로, 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 사이의 명확한 수리비 부담 기준을 정리해 드립니다.
1. 대원칙: ‘대수선’은 임대인, ‘소모품’은 임차인
한국 민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 이를 바탕으로 큰 틀을 나누면 다음과 같습니다.
- 임대인 부담 (집주인): 기본적인 주거가 불가능할 정도의 큰 고장. 건물의 주요 구조부 수리, 기본 설비(배관, 전기 등)의 교체.
- 임차인 부담 (세입자): 사소하고 별비용이 들지 않는 소모품 교체. 세입자의 부주의나 과실로 인한 파손.
2. 구체적인 상황별 수리비 부담 주체
가장 빈번하게 발생하는 사례들을 표로 정리했습니다.
| 구분 | 임대인(집주인) 부담 | 임차인(세입자) 부담 |
| 주요 설비 | 보일러 교체 및 노후 수리, 수도관 파열 | – |
| 창호/벽면 | 섀시 파손(노후), 천장 누수, 결로로 인한 곰팡이 | 세입자 과실로 깨진 유리창, 벽지 낙서 |
| 전기/조명 | 형광등 안정기 고장, 전기 배선 문제 | 전구 교체, 리모컨 건전지 |
| 주방/욕실 | 싱크대 노후 교체, 변기/세면대 파손(노후) | 샤워기 호스, 변기 레버, 막힌 하수구 소통 |
3. 보일러 고장 무조건 집주인이 내야 할까?
가장 분쟁이 많은 것이 보일러입니다. 일반적으로 노후화로 인한 고장은 100% 임대인 부담입니다.
하지만 주의할 점이 있습니다. 한겨울철 세입자가 외출 시 ‘외출 모드’를 해놓지 않아 배관이 동파되었다면, 세입자에게 관리 소홀의 책임이 물려 수리비를 공동 부담하거나 세입자가 전액 부담해야 할 수도 있습니다.
Tip: 한파 주의보가 내린 날에는 물을 조금씩 틀어두는 등 최소한의 관리 노력을 했다는 점이 중요합니다.
4. 분쟁을 피하는 3가지 실전 가이드
① 입주 직전 사진 촬영은 필수
입주하는 날, 이미 고장 나 있거나 낡은 부분은 반드시 사진이나 동영상을 찍어 임대인에게 보내두세요. 퇴거 시 “세입자가 망가뜨린 것 아니냐”는 오해를 방지하는 가장 강력한 증거가 됩니다.
② 수리 전 사전 협의
고장이 발견되면 즉시 임대인에게 알리고 수리 동의를 받아야 합니다. 협의 없이 세입자가 먼저 수리하고 청구하면 임대인이 비용 지급을 거부할 수 있습니다. 문자나 카톡으로 증거를 남기세요.
③ 특약 사항 활용
계약서 작성 시 “사소한 소모품(전구, 건전지 등)은 임차인이 부담한다” 혹은 “노후 보일러 교체는 임대인이 책임진다”는 내용을 구체적으로 명시하면 법적 분쟁을 사전에 차단할 수 있습니다.
5. 집주인이 수리를 거부한다면?
명백히 임대인이 고쳐줘야 할 부분(누수, 보일러 등)임에도 거부한다면, 세입자는 ‘차임 지급 거절권’을 행사하거나(수리되지 않은 범위만큼의 월세 미지급), 수리 후 ‘필요비 상환청구권’을 통해 비용을 청구할 수 있습니다. 다만, 이 과정에서 감정 싸움이 깊어질 수 있으니 가급적 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받는 것이 현명합니다.
집은 단순히 빌려 쓰는 공간을 넘어, 누군가에게는 소중한 자산이고 누군가에게는 안락한 휴식처입니다. 서로의 권리와 의무를 명확히 안다면 얼굴 붉힐 일 없이 쾌적한 주거 생활을 누릴 수 있습니다.